外资房地产调控政策解读
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北京企商联登记注册代理事务所 外资企业网 www.wfoe.cn 为方便投资者了解现行外资房地产调控的各项政策，现就我们掌握和理解的有关情况作一介绍。
国家公布的相关文件
2006年7月11日，建设部、商务部、国家发展和改革委员会、中国人民银行、国家工商行政管理总局、国家外汇管理局下发建住房[2006]171号文件：《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》（全文见附件）。该文件是现阶段外资房地产市场准入和监管的框架性指导政策，对外商投资房地产市场准入条件、外商投资企业房地产开发经营管理、境外机构和个人购房管理、强化和落实外资房地产监管责任等，提出了明确要求。
商务部办公厅随即于2006年8月14日发出了商资字[2006]192号通知：《关于贯彻落实〈关于规范房地产市场外资准入和管理的意见〉有关问题的通知》（全文见附件）。就外商投资房地产企业的类型、外商投资设立房地产企业的投资总额与注册资本的比例要求、批准及注册登记手续、外商投资房地产企业的项目转让、境外投资者对境内房地产企业的并购等上述《意见》中的相关内容，作了进一步操作性明确。
2006年9月1日，国家外汇管理局、建设部联合发布了汇发〔2006〕47号通知：《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》（全文见附件），对境外购房主体，包括境外机构在境内设立的分支、代表机构；在境内工作、学习时间超过一年的境外个人；港澳台居民和华侨等购买境内商品房的外汇管理以及外商投资房地产企业的外汇收支及外债登记管理等，做出了详细明确的规范。
2007年5月23日，商务部、国家外汇管理局联合发布商资函〔2007〕50号通知：《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》（全文见附件）。该文件是在项目审批和外汇监管领域对上述几个文件的延伸和深化，也是最近阶段审批备案和外汇监管操作规程的主要政策依据。主要涉及项目公司原则、商业存在原则、境外融资限制、返程投资限制、项目备案规则、违规罚则等内容。
项目审批备案主要原则
根据上述文件及商务部外国投资管理司有关外商投资房地产企业审批、备案指引和近日商务部《关于外商投资房地产企业备案有关问题的通知》要求，按照我们的理解，外商投资房地产项目审批备案的主要原则有：
1、外资房地产调控范围。
从事普通住宅、公寓、别墅等各类住宅、宾馆（饭店）、度假村、写字楼、会展中心、商业设施、主题公园等建设经营，或以上述项目为建设目的的土地开发或成片开发的外商投资项目，不论新设（包括并购）、增资、增加经营范围，或其它相关变更，都属于调控范围。
2、商业存在原则。境外机构、个人在境内从事房地产建设、经营（出租、出售）；或将以自用名义购买的房产用于出租、出售，应在境内设立外商投资企业。各类外商投资企业将自用房产用于出租、出售，应增加房地产经营范围。（境外机构、个人及外商投资企业将自用房产一次性、全部出售的不在此列）。
3、项目公司原则。新设外商投资房地产企业；或非房地产企业增加房地产经营范围；或已设立房地产企业增加新的房地产建设经营业务，应先取得土地使用权、房地产建筑物所有权，或已与土地管理部门、土地开发商/房地产建筑物所有人签订土地使用权或房产权预约出让/购买协议。
4、并购限制。外商股权并购内资房地产企业，该内资房地产企业应拥有在建或正在经营的房地产项目。外商股权并购房地产集团公司（控股公司，本身没有房地产建设、经营项目），原则上不予批准。房地产投资性公司，或以投资房地产为主业的外商设立投资性公司，原则上不予批准。
5、项目规模控制。审批机关认真审查
企业申报的经营范围、经营规模和可行性研究报告等，据实核准企业投资总额。外商投资房地产企业没有充分理由，一般不批准其增加总投资。外商投资设立房地产企业，投资总额超过1000万美元（含1000万美元）的，其注册资本不得低于投资总额的50%
6、限制外汇借款。外商投资房地产企业注册资本金未全部缴付的，未取得《国有土地使用证》的，不得办理境内外贷款。在宏观调控期间，原则上不批准外商投资房地产企业办理境外借贷和境内外汇借贷。企业在设立或增资时，投资方应提供不境外融资和境内外汇借贷的书面承诺。虚假承诺引起的后果，由企业自行承担。
7、履约承诺。境外投资者购买境内房地产企业股权，或购买境内企业房（地）产并从事房地产建设经营的，投资者应向审批部门提交履行《国有土地使用权出让合同》、《建设用地规划许可证》、《建筑工程规划许可证》的保证函以及职工安置、银行债务处理及三个月内一次性支付全部转让金的材料；境内房地产企业应提交税务机关出具的企业纳税证明。
8、返程投资限制。在宏观调控期间，原则上不予批准返程投资房地产企业。原则上不予批准同一控制人投资，或以股权置换的方式投资房地产企业。
9、严禁固定回报。外商投资房地产企业的中外投资各方，不得以任何形式订立保证任何一方固定回报或变相固定回报的条款。
10、报送审核备案事项。外商投资房地产企业设立（包括并购）、增资等事项的申请材料经地方初审通过后，各级审批部门将全部书面材料直接报商务部审核。审核通过后方可打印《批准证书》。同时，利用现有外资统计系统报送备案电子数据。未通过备案的企业，经投资者或企业同意并向审批部门做出书面说明，审批部门确认后以书面形式向商务部申请重新备案。
11、备案结果。通过商务部书面审核和纳入外资统计的项目，视同通过备案。每月月底前，商务部将上月通过备案的，以及重新备案通过的外商投资房地产企业名单，通告国家外管局，由外管局公布。
12、批准证书期限。批准设立外商投资房地产企业，颁发一年期的《外商投资企业批准证书》，在《外商投资企业批准证书》备注栏内注明“有效期至*****年**月**日”。 企业在证书一年有效期内全额交纳土地出让金，并取得土地权证后，方可申请换发与经营年限一致的批准证书。
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北京企商联登记注册代理事务所 专业,资深服务,办理外资企业注册!咨询电话010-82022548 82022203 58697439 58697429 二〇〇七年十一月二十六日
关于规范房地产市场外资准入和管理的意见
建住房[2006]171号
各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构：
今年以来，我国房地产领域外商投资增长较快，境外机构和个人在境内购买房地产也比较活跃。为促进房地产市场健康发展，经国务院同意，现就规范房地产市场外资准入和管理提出以下意见：
一、规范外商投资房地产市场准入
（一）境外机构和个人在境内投资购买非自用房地产，应当遵循商业存在的原则，按照外商投资房地产的有关规定，申请设立外商投资企业；经有关部门批准并办理有关登记后，方可按照核准的经营范围从事相关业务。
（二）外商投资设立房地产企业，投资总额超过１０００万美元（含１０００万美元）的，注册资本金不得低于投资总额的５０％。投资总额低于１０００万美元的，注册资本金仍按现行规定执行。
（三）设立外商投资房地产企业，由商务主管部门和工商行政管理机关依法批准设立和办理注册登记手续，颁发一年期《外商投资企业批准证书》和《营业执照》。企业付清土地使用权出让金后，凭上述证照到土地管理部门申办《国有土地使用证》，根据《国有土地使用证》到商务主管部门换发正式的《外商投资企业批准证书》，再到工商行政管理机关换发与《外商投资企业批准证书》经营期限一致的《营业执照》，到税务机关办理税务登记。
（四）外商投资房地产企业的股权和项目转让，以及境外投资者并购境内房地产企业，由商务主管等部门严格按照有关法律法规和政策规定进行审批。投资者应提交履行《国有土地使用权出让合同》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》等的保证函，《国有土地使用证》，建设（房地产）主管部门的变更备案证明，以及税务机关出具的相关纳税证明材料。
（五）境外投资者通过股权转让及其他方式并购境内房地产企业，或收购合资企业中方股权的，须妥善安置职工、处理银行债务、并以自有资金一次性支付全部转让金。对有不良记录的境外投资者，不允许其在境内进行上述活动。
二、加强外商投资企业房地产开发经营管理
（六）对投资房地产未取得《外商投资企业批准证书》和《营业执照》的境外投资者，不得进行房地产开发和经营活动。
（七）外商投资房地产企业注册资本金未全部缴付的，未取得《国有土地使用证》的，或开发项目资本金未达到项目投资总额３５％的，不得办理境内、境外贷款，外汇管理部门不予批准该企业的外汇借款结汇。
（八）外商投资房地产企业的中外投资各方，不得以任何形式在合同、章程、股权转让协议以及其他文件中，订立保证任何一方固定回报或变相固定回报的条款。
（九）外商投资房地产企业应当遵守房地产有关法律法规和政策规定，严格执行土地出让合同约定及规划许可批准的期限和条件。有关部门要加强对外商投资房地产企业开发、销售等经营活动的监管，发现囤积土地和房源、哄抬房价等违法违规行为的，要根据国办发〔２００６〕３７号文件及其他有关规定严肃查处。
三、严格境外机构和个人购房管理
（十）境外机构在境内设立的分支、代表机构（经批准从事经营房地产业的企业除外）和在境内工作、学习时间超过一年的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住商品房，不得购买非自用、非自住商品房。在境内没有设立分支、代表机构的境外机构和在境内工作、学习时间一年以下的境外个人，不得购买商品房。港澳台地区居民和华侨因生活需要，可在境内限购一定面积的自住商品房。
（十一）符合规定的境外机构和个人购买自用、自住商品房必须采取实名制，并持有效证明（境外机构应持我政府有关部门批准设立驻境内机构的证明，境外个人应持其来境内工作、学习，经我方批准的证明，下同）到土地和房地产主管部门办理相应的土地使用权及房屋产权登记手续。房地产产权登记部门必须严格按照自用、自住原则办理境外机构和个人的产权登记，对不符合条件的不予登记。
（十二）外汇管理部门要严格按照有关规定和本意见的要求审核外商投资企业、境外机构和个人购房的资金汇入和结汇，符合条件的允许汇入并结汇；相关房产转让所得人民币资金经合规性审核并确认按规定办理纳税等手续后，方允许购汇汇出。
四、进一步强化和落实监管责任
（十三）各地区、特别是城市人民政府要切实负起责任，高度重视当前外资进入房地产市场可能引发的问题，进一步加强领导，落实监管责任。各地不得擅自出台对外商投资房地产企业的优惠政策，已经出台的要清理整顿并予以纠正。建设部、商务部、发展改革委、国土资源部、人民银行、税务总局、工商总局、银监会、外汇局等有关部门要及时制定有关操作细则，加强对各地落实规范房地产市场外资准入和管理政策的指导和监督检查，对擅自降低企业注册资本金和项目资本金比例，以及管理不到位出现其他违法违规行为的，要依法查处。同时，要进一步加大对房地产违规跨境交易和汇兑违法违规行为的查处力度。
（十四）完善市场监测分析工作机制。建设部、商务部、统计局、国土资源部、人民银行、税务总局、工商总局、外汇局等有关部门要建立健全外资进入房地产市场信息监测系统，完善外资房地产信息网络。有关部门要加强协调配合，强化对跨境资本流动的监测，尽快实现外资房地产统计数据的信息共享。
建设部商务部发展改革委
人民银行工商总局外汇局
二００六年七月十一日
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关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知
汇发〔2006〕47号
国家外汇管理局各省、自治区、直辖市分局、外汇管理部，深圳、大连、青岛、厦门、宁波市分局；各省、自治区建设厅，直辖市房地局（建委）；各中资外汇指定银行总行：
为落实建设部等六部委发布的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》（建住房［2006］171号），促进房地产市场健康发展，现就规范房地产市场外资准入和管理所涉及的外汇管理事宜通知如下：
一、境外机构在境内设立的分支、代表机构（以下简称“境内分支、代表机构”）在注册登记地购买符合实际需要的自用商品房应按以下规定办理：
（一）从境外汇入购房款的，应持以下文件向外汇指定银行申请，外汇指定银行进行真实性审核确认后，将购房外汇资金结汇后直接划入房地产开发企业的人民币账户：
1、商品房销售合同或预售合同；
2、境内分支、代表机构获准设立的批准文件和有效登记证明；
3、房地产主管部门出具的该境内分支、代表机构在注册登记地购房的商品房预售合同登记备案等相关证明；
4、所购商品房符合实需自用原则的书面承诺。
房地产开发企业的经常项目外汇账户不得保留境内分支、代表机构境外汇入的购房款。
（二）从境内外汇账户支付购房款的，应持本条第（一）款规定的各项文件向外汇指定银行申请，外汇指定银行进行真实性审核确认后，将购房结汇资金直接划入房地产开发企业人民币账户。境内代表机构经常项目账户资金不得结汇购买境内商品房。
二、在境内工作、学习时间超过一年的境外个人，可购买符合实际需要的自住商品房，并按以下规定办理：
（一）从境外汇入购房款的，应持以下文件向外汇指定银行申请，外汇指定银行进行真实性审核确认后，将购房外汇资金结汇后划入房地产开发企业的人民币账户：
1、商品房销售合同或预售合同；
2、有效护照等身份证明；
3、一年期以上的境内有效劳动雇佣合同或学籍证明；
4、房地产主管部门出具的该境外个人在所在城市购房的商品房预售合同登记备案等相关证明。
房地产开发企业的经常项目外汇账户不得保留境外个人境外汇入的购房款。
（二）从境内外汇账户支付购房款的，应持本条第（一）款规定的各项文件向外汇指定银行申请，外汇指定银行进行真实性审核确认后，将购房结汇资金直接划入房地产开发企业人民币账户。
三、港澳台居民和华侨因生活需要，可在境内购买一定面积的自住商品房，并按以下规定办理：
（一）从境外汇入购房款的，应持以下文件向外汇指定银行申请，外汇指定银行进行真实性审核确认后，将购房外汇资金结汇后划入房地产开发企业的人民币账户：
1、商品房销售合同或预售合同；
2、《港澳居民往来内地通行证》等有效身份证明；
3、房地产主管部门出具的该境外个人在所在城市购房的商品房预售合同登记备案等相关证明。
房地产开发企业的经常项目外汇账户不得保留港澳台居民和华侨境外汇入的购房款。
（二）从境内外汇账户支付购房款的，应持本条第（一）款规定的各项文件向外汇指定银行申请，外汇指定银行进行真实性审核确认后，将购房结汇资金直接划入房地产开发企业人民币账户。
四、境内分支、代表机构和境外个人因故不能完成商品房交易的，需将退回的人民币购房款购汇汇出的，应持以下文件向原结汇外汇指定银行申请，外汇指定银行进行真实性审核确认后，可将人民币购房款及利息购汇划回境外机构或个人外汇账户：
1、申请书（包括没有完成商品房交易的原因说明）；
2、原结汇凭证；
3、房地产开发企业与境内分支、代表机构或境外个人解除商品房买卖合同的证明文件；
4、房地产主管部门出具的境内分支、代表机构或境外个人取消购买商品房的相关证明。
五、境内分支、代表机构和境外个人转让所购境内商品房取得的人民币资金，经商品房所在地国家外汇管理局分支局、外汇管理部（以下简称“外汇局”）审核确认以下文件后，方可购汇汇出：
（一）购汇申请书；
（二）商品房转让合同；
（三）房屋权属转让的完税证明文件。
六、外商投资房地产企业注册资本未全部缴付的，或未取得《国有土地使用证》的，或开发项目资本金未达到项目投资总额的35%的，不得向境外借用外债，外汇局不予办理外债登记和外债结汇核准。
七、境外机构和个人通过股权转让及其他方式并购境内房地产企业，或收购合资企业中方股权，未能以自有资金一次性支付全部转让款的，外汇局不予办理转股收汇外资外汇登记。
外商投资房地产企业的中外投资各方，在合同、章程、股权转让协议以及其他文件中，订立保证任何一方固定回报或变相固定回报条款的，外汇局不予办理外商投资企业外汇登记或登记变更。
八、境外机构和个人在境内银行开立的外国投资者专用外汇账户内的资金，不得用于房地产开发和经营。
九、外汇指定银行应当按照本通知的规定，严格审核和办理境内分支、代表机构和境外个人买卖境内商品房的外汇收支和汇兑业务。
外汇指定银行应按月汇总境内分支、代表机构和境外个人购买境内商品房的外汇收支和汇兑情况，并于每月10日前，将上月情况按照附表一格式报送所在地外汇局。
十、外汇局应加强对境内分支、代表机构和境外个人买卖商品房外汇收支以及汇兑的统计监测和监督管理，并加强与当地房地产主管部门的联系和沟通。每月15日前，将辖区内上月有关统计数据按照附表二的格式汇总后，上报国家外汇管理局。如发现异常、违规情况，应及时进行调查并报告。
房地产主管部门应严格商品房预售合同登记备案制度。同时，要加强部门间的协作配合，建立健全房地产外资交易信息共享、情况通报机制。
十一、外汇指定银行、境内分支、代表机构和境外个人违反本通知规定的，外汇局应根据《中华人民共和国外汇管理条例》及相关规定进行处罚。
房地产主管部门要认真贯彻执行有关法律、法规和政策，建立健全对房地产交易环节违法违纪行为的监督和惩戒机制，严肃查处房地产交易环节的违法违纪行为。
十二、本通知自发布之日起实施。其他以前规定与本通知相抵触的，以本通知为准。本《通知》生效前，境内分支、代表机构和境外个人已签订商品房买卖合同的，转让商品房涉及的汇兑事宜仍按原规定办理。
各分局、外汇管理部收到本通知后，应及时转发所辖中心支局和外资银行；各省、自治区建设厅，直辖市房地局（建委）收到本通知后，应及时转发所辖房地产主管部门;各外汇指定银行收到本通知后，应尽快转发所属分支机构。
附表：
一、境外机构和个人购买境内商品房外汇收支统计表（银行）
二、境外机构和个人购买境内商品房外汇收支统计表（分局）
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国家外汇管理局 建设部
商务部、国家外汇管理局
关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知
商资函［2007］50号
各省、自治区、直辖市、计划单列市及新疆生产建设兵团商务主管部门、外汇管理部门：
为规范房地产市场外资准入和管理，国务院六部门联合下发了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》（建住房[2006]171号，以下称《意见》）。各地、各部门认真执行《意见》的各项规定和要求，取得一定的实效。但少数地区仍存在一些问题。根据外商投资法律法规和《意见》的有关规定，现就进一步加强、规范外商投资房地产审批、备案和监管相关事宜通知如下：
一、各地商务主管部门要严格执行《意见》和《商务部办公厅关于贯彻落实〈关于规范房地产市场外资准入和管理的通知〉有关问题的通知》（商资字[2006]192号），依法加强外商投资房地产企业的审批和监管，严格控制外商投资高档房地产。
二、外商投资从事房地产开发、经营，应遵循项目公司原则
（一）申请设立房地产公司，应先取得土地使用权、房地产建筑物所有权，或已与土地管理部门、土地开发商/房地产建筑物所有人签订土地使用权或房产权的预约出让/购买协议。未达到上述要求，审批部门不予批准。
（二）已设立外商投资企业新增地产开发或经营业务，以及外商投资房地产企业从事新的房地产项目开发经营，应按照外商投资有关法律法规向审批部门申请办理增加经营范围或扩大经营规模的相关手续。
三、严格控制以返程投资方式（包括同一实际控制人）并购或投资境内房地产企业。境外投资者不得以变更境内房地产企业实际控制人的方式，规避外商投资房地产审批。外汇管理部门一经发现以采取蓄意规避、虚假陈述等手段违规设立的外商投资房地产企业，将对其擅自汇出资本及附生收益的行为追究其逃骗汇责任。
四、境外投资者在境内从事房地产开发或经营业务，应当遵守商业存在原则，依法申请设立外商投资房地产企业，按核准的经营范围从事相关业务。外商投资房地产企业的中外投资各方，不得以任何形式订立保证任何一方固定回报或变相固定回报的条款。
五、地方审批部门批准设立外商投资房地产企业，应即时依法向商务部备案。
六、外汇管理部门、外汇指定银行对未完成商务部备案手续或未通过外商投资企业联合年检的外商投资房地产企业，不予办理资本项目结售汇手续。
七、对地方审批部门违规审批外商投资房地产企业，商务部将予以查处纠正，外汇管理部门对违规设立的外商投资房地产企业不予办理外汇登记等手续。
二00七年五月二十三日
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商务部办公厅关于贯彻落实《关于规范房地产市场
外资准入和管理的通知》有关问题的通知
商资字[2006]192号
各省、自治区、直辖市及新疆建设兵团商务主管部门：
经国务院同意，建设部、商务部、发展改革委、人民银行、工商总局、外汇局等6部门于2006年7月11日发布《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》(以下简称《意见》)。现就贯彻落实《意见》工作中涉及外商投资企业审批和管理的有关具体问题通知如下：
一、《意见》所称外商投资房地产企业是指从事普通住宅、公寓、别墅等各类住宅、宾馆(饭店)、度假村、写字楼、会展中心、商业设施、主题公园等建设经营，或以上述项目建设为目的的土地开发或成片开发项目的外商投资企业。
二、境外机构和个人(以下简称境外投资者)在境内投资购买非自用房地产的，应根据外商投资的法律、法规及相关规定，申请设立外商投资企业。经审批部门批准并办理有关注册登记后，在核准的经营范围内从事相关建设经营活动。
三、外商投资设立房地产企业，投资总额在1000万美元(含1000万美元)以上的，其注册资本应不低于投资总额的50％；投资总额在300万美元至1000万美元的，其注册资本应不低于投资总额的50％；投资总额在300万美元以下(含300万美元)的，其注册资本应不低于投资总额的70％。
四、设立外商投资房地产企业，由商务主管部门和工商行政管理机关依法批准设立和办理注册登记手续，颁发一年期《外商投资企业批准证书》和《营业执照》。其中，在《外商投资企业批准证书》备注栏内标明“有效期至****年**月**日”。
五、外商投资房地产企业应在有效期内向土地管理部门缴纳土地出让金，申领《国有土地使用证》，凭《国有土地使用证》到商务主管部门换发正式的《外商投资企业批准证书》后，再到工商行政管理机关换发与《外商投资企业批准证书》经营期限一致的《营业执照》。
六、《意见》所称“外商投资房地产企业的项目转让”是指外商投资房地产企业依法将其开发的土地、或建设的房地产项目等向境内、外投资者进行转让。外商投资房地产企业的项目转让应按国家有关规定报批。境内、外机构、个人依法购买自用、自住的已建成商品房，不属“外商投资房地产企业的项目转让”范围内。
七、境外投资者通过股权转让及其他方式并购境内房地产企业，须妥善安置职工，处理银行债务，并自外商投资企业营业执照颁发之日起三个月内以自有资金一次性支付全部转让金。
八、境外投资者收购外商投资房地产企业中方股权的，须妥善安置职工，处理银行债务，并在股权转让协议生效之日起三个月内以自有资金一次性支付全部转让对价。
各级商务部门要严格按上述规定审批外商投资房地产企业，执行过程中有何问题，请及时与商务部(外资司)联系。
中华人民共和国商务部办公厅
二00六年八月十四日
评论 由 admin — @
汇综发[2007]130号
2007年7月10日
国家外汇管理局各省、自治区、直辖市分局、外汇管理部，深圳、大连、青岛、厦门、宁波市分局：
根据商务部、国家外汇管理局2007年5月23日联合发布的《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》（商资函[2007]50号）的要求，现将第一批通过商务部备案的外商投资房地产项目名单（见附件）发给你们，并将有关问题通知如下：
一、对2007年6月1日以后（含2007年6月1日，下同）取得商务主管部门批准证书且通过商务部备案的外商投资房地产企业（包括新设和增资，下同），各分局不予办理外债登记和外债结汇核准手续。
二、对2007年6月1日以后取得地方商务主管部门批准证书但未通过商务部备案的外商投资房地产企业，各分局不予办理外汇登记（或登记变更）及资本项目结售汇手续。
三、外商投资房地产企业取得商务主管部门批准证书的时间，以《外商投资企业批准证书》上注明的日期为准。
四、国家外汇管理局今后将定期在网上服务平台公布已通过商务部备案的外商投资房地产企业名单，供各分局和外汇指定银行检索，具体事项另行通知。
特此通知。
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请您根据具体项目具体咨询,北京市发展改革委员会.投资处 66415588-0124
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